看護師のための総合情報ブログ【ごんちゃんのへや】

これから看護師を目指す方や若手の看護師としてに向けて、看護師としての生き方を考えるきっかけを作るために。

看護師のための総合情報ブログ【ごんちゃんのへや】へようこそ!

こんにちは!
看護師のための総合情報ブログ
【ごんちゃんのへや】へようこそ!

今回は、看護師のための資産形成術④

【最強の節税術!正しい知識でリスク回避!~不動産投資①~】

 

 資産運用について興味を持っている人は、一度は耳にしたことのある”不動産投資”。

リスクが大きい・・・ローンを組むのってなんか怖い・・・

そんな不安を感じているあなた。

 

基本的な知識を一度きちんと身に着ければ、不動産投資は看護師が資産運用を行っていくうえで強力な味方になります!

今回は、そんな不動産投資の基礎知識について一緒に学んでいきましょう!

 

【不動産投資の種類】

不動産投資とは、そもそも「何らかの不動産物件を購入し、それを第三者に貸し出すことでその家賃を利益として受け取る投資方法」のことです。簡単に言えば、大家になることです!

 

ワンルームマンション投資≫

分譲マンションの1室を購入して貸し出します。1室のみを購入するため、購入代金や維持費が少ない特徴があります。その分収益としては1件分の収益になるため、ローン返済部分や不動産管理費用との差し引きから大きな利益を生み出すのは困難です。

 

≪1棟買い投資≫

初期費用が非常に高く(物件によっては億・・・なんてケタになることも)一部の人にしか中々手が出せないのがこの投資方法。

その分、多くの家賃を得ることができますが.・・・私であれば相当物件選択に自信がない限り、もし出来たとしてもやらないですね。笑

【不動産投資を始めるためにかかる資金は?】

不動産投資にはお金がかかるので資金に余裕がないとできない・・・というイメージを持っている人も多いですが、実際はそんなこともありません。

 

物件の購入に住宅ローンを利用することで、毎月決められた額を返済していくことができるため、物件を一括購入する必要もありません。しかも、そのローン返済分は家賃収入という形で入ってくるので差し引きで0円か若干のプラス収支で物件を持つことができるのです。

 

実際にローンを利用して不動産投資をしている看護師は少なからずいます。あなたの周りでも、資産運用を行っている先輩看護師で実際に投資用物件を所有している先輩看護師もいるはずですよ。

 

もちろん審査に通らなければローンを組むことはできませんが、看護師は

  • 国家資格を保持している
  • 職を失うことがほぼない
  • 新人看護師時代から年収ベースが低くない(年収400万円以上あることも)

などの金融信用度の高い職種でもあり、これに”公立病院”や”大学病院”、”地域の基幹病院”といったブランド力が加われば、他に高額な借金でもない限りほぼ確実にローン審査に通ります。

 

不動産投資の原則は「早い段階で」ローンを組むこと。不動産投資では、プラス収支をつくるために最大45年間のローンを組むこともでき、資金がたまった時に繰り上げ返済を行うことで後々に返済年数を減らすこともできます。

 

【不動産投資をする際に選べるローンの種類】

アパートローン

公務員や大企業のサラリーマンといった安定収入がある人が通りやすいローンだと言われています。融資の審査では不動産の担保価値や投資をする人の年齢や年収、保有資産額、職業といった人物の属性が重視され、融資の可否が決められます。

つまり、アパートローンはローンを返済する能力があるか否かが、決め手になります。

≪プロパーローン≫

これは、「事業が成功するか」に重点を置いて審査されるローンです。

つまり融資を申し込んだ金融機関が「この不動産投資は成功する可能性が高い」を判断をした場合に融資を受けられるローンです。

不動産投資でローンを組む場合、まずは「アパートローン」を使うのが一般的です。過去に不動産投資をして成功の実績があれば「プロパーローン」を選択するとよいでしょう。

 

【不動産投資での2つの収益】

≪売却益≫

不動産の価値が上がった際に売却して得られる利益の事です。

例えば、2000万円の分譲マンションを購入し数年後に3000万円で売却することができれば、その差額分1000万円の売却益を得ることができます。いわゆるバブルの時期に典型的にあったのですが、景気が上向きで不動産価値が上昇傾向にあるときに大きな利益をうむ傾向があります。

 

≪運用益≫

1部屋6万円の家賃で貸し出し、ローン返済が月5万円だとするとその差額の1万円が毎月の実質収入になり、年間で12万円の差し引き収入になります。

ローンを繰り上げ返済したり、頭金で数百万円を支払えば月々の収支はより増えます。

 

不動産価格が常に上昇するとは限らない市場状況では、売却益よりもむしろ運用益の方が重視されます。

【いざという時の生命保険代わりになる】

私が不動産投資を始めた最も代表的な理由です!

 

特に男性看護師であれば、一度は考えたことがあるはず・・・

このまま数十年間、この仕事を続けていては体力的にも精神的にもかなり辛い状況にあるということを。また今回の新型コロナのような危機が迫った際や地震や洪水などの際にも、看護師は自分の家族の次に患者さんを守るための行動を義務付けられている職場が多いですよね。

 

そんな危険の多い看護師が一家の大黒柱になった時、自分にもしものことがあった時に家族を守ってくれるものがあれば少し安心ですよね。

そんな時に心強い味方になるのが「団体信用生命保険」省略して「団信」というものにローン契約時に加入します。それにより、仮にローン支払い中であったとしても、ローン契約者が亡くなったり、がんの診断を受けた場合にはローンを支払う義務がなくなります。

つまり・・・「家賃がそのまま、家族の収入」になります!

 

そのため私は不動産投資と生命保険、そして株式投資を行うことで家族に残す資産を分散しています。なお、そうした形のある資産の場合、相続する際にかかる税金は20%に固定されるため、家族に残せる資産総額は自ずと現金よりも大きな額になります。


このように、不動産投資は、投資物件が遺族にとって経済的な助けになる可能性が高く、いざという時の生命保険代わりとなります。

 

【年金対策としても役立つ不動産投資】

年金とは

年金(ねんきん、英: pension[1]、annuity)とは、毎年定期的・継続的に給付される金銭のことである。また、年金を保障する仕組みとして年金制度(ねんきんせいど)も指す。制度の運営手法によって、公的年金私的年金に分類される。また個人年金私的年金とは別に分類する場合が多い。 *1

年金は一定の条件を満たした場合に国から毎月支給されるお金であり、定年後も継続的な収入を得られるため老後の大きな助けになるものです。しかし、年金受給額は年々減少してきており、いざ自分が受給する時期になった際に受け取ることができる年金額は十分なものではなくなっている可能性があります。

 

その点、人気が高い物件であれば空室にならない限り家賃収入が安定的に入ってくることが期待できます。そのため、特に私たちのような若い世代ではとてもメリットが大きい投資方法といえます。

 

【節税対策になる】

意外と知られていないのが、これです。私が不動産投資を始めようと思ったきっかけになった「節税対策」!

 

ここでポイントになるのは”経費”という考え方です!

看護師の年収は、一般職と比較して高くもなく低くもないです。

看護師の年収について詳細は、看護師とお金のリアル - 看護師のための総合情報ブログ【ごんちゃんのへや】をご参照ください。

 

例えば、ローン返済額はもちろん外食費やお土産代、旅行時の交通費や文房具、オフィス用品の購入代金を経費として計上することができます。その経費計上により、不動産運用を赤字申告することで、実際には数千円~数万円収入が増えているにもかかわらず、確定申告により年収を見かけ上低く算出することができ、次年度の課税対象額を引き下げることができます!

 

少し日商簿記の知識は必要になりますが、それでもこの”経費”という考え方はとても大きなことではないでしょうか。

 

【不動産投資のリスク】

収益性を出すためには、当然ながらリスクを伴います。

  • 空室リスク…入居者が居ないために家賃収入が入らないリスク
  • 家賃滞納リスク…入居者が家賃を滞納するリスク
  • 設備故障、修繕リスク
  • 金利上昇リスク
  • 災害、事故リスク

といったように様々なリスクがあります。

 

これらのリスクを回避するために、不動産管理会社と月々数千円を支払うことで管理委託契約を結ぶことが多いです。

管理委託契約を結ばなかった場合は、これらすべてのリスクに自分で対処しなければなりません・・・これは正直、勤務しながらではきびしいですよね。

 

≪一般管理委託契約≫

これは、対象となる不動産の管理業務を”管理会社が代行”する契約です。

具体的には、マンションやアパートの入居者管理として、入居時の”賃貸契約”や”入金管理”、”家賃滞納者対応”や”マンション共用部分の整備・保守・清掃業務”などの管理業務を代行する契約形態です。

≪サブリース契約≫

これは、不動産オーナーから不動産管理会社が物件を借り上げて、その管理会社が入居者と賃貸契約を結ぶ契約方式です。
最大の違いは、家賃の約1割を不動産管理会社に支払うことで、家賃滞納や空室が出ても”家賃収入の保証がある”ということです。
また入居者との契約も、オーナーを介さずに管理会社と入居者との間で行うことになるため、物件オーナーと管理会社による確認の手間や時間を省くことができます。
 
こうしたリスク回避方法も取り入れつつ、リスクを回避しながら効率的に不動産を管理していきましょう!
 

【安心できる不動産会社の選び方】

 

これは、不動産投資を安全に行っていくために必要な判断になります。
悪徳な業者では、不動産販売時に不動産販売業者で実際の物件価格に料金を上乗せして提示してくることがあります。その他にも、金融機関とのつながりが弱く金利の高いローンを組まされたり・・・と、これから投資を始める人を食いものにする業者もあります。
 
そんな会社を回避するために、不動産販売会社と”win-winの関係”を構築することが大前提となります。これは経営学や営業について少し学べば理解できるレベルの、最低限社会人として求められる考え方ですよね。
では実際のところ、
不動産販売会社とwin-winの関係を作るにはどうすればよいのでしょう。
 
良い不動産販売業者を見分けるポイント
  • まずは、不動産投資をするリスクをきちんと説明してくれること

(理解状況の確認をしてくれること)

  • 家賃設定や定期メンテナンスなど、購入後のアフターフォローもしてくれること
  • できれば、管理委託契約も一括で受託してくれること
  • 求める条件をしっかりとヒアリングし、それに合った物件を紹介してくれること
これらの条件を満たす会社を選ぶようにしましょう。
そして、出来れば不動産投資について自分よりも知識のある人と一緒に初回面談を受けることをおススメします!
 
その人に客観的な評価をしてもらって、物件を購入しても大丈夫か相談できる状況にしておきましょう。(それを許さない不動産販売業者は避けておきましょう!)
 
インターネット上の口コミサイトや、信頼できる人物からの紹介を受けることで、おかしな不動産販売業者を回避し、安心できる不動産販売会社を選択しましょう!
 

【不動産投資セミナーを活用しよう!】

以前の記事
看護師だからこそ⁉知っておきたいお金のこと~投資セミナーに参加する価値~ - 看護師のための総合情報ブログ【ごんちゃんのへや】では、投資に関してはまず自分で勉強しましょう!と言いましたが、実際にやりたい投資方法が決まった場合は話は別です。
 
不動産投資セミナーでは、内容を簡潔に分かりやすく60~120分程度で効率的に不動産投資を行う上で必要な知識を身に着けることができます。不動産投資に限らず、投資というのはリスクが伴います。そのリスクが低いか高いかはその投資家本人がもっている知識の量にも比例するといっても過言ではありません。
無防備で何も知らずに投資を行うことは、ただのリスクでしかないです。
 
ただ、不動産投資セミナーで強引な販売営業を受けたりする場合もあるため、注意が必要です!
 

 

*ごんちゃんのへやでは、個別の資産形成相談も行っております。
職場内でも先輩の資産形成相談を受けた実績も多数あります!
あなたの資産形成、私に手伝わせてください!
同じ看護師として、あなたの資産運用について真剣に考えます。
今後の運用方法について一緒に学んでいきましょう!

もちろん無料で実施ですので、興味のある方はInstagramからDMお待ちしています。

 

~P.S~以下、広告リンク

ネットで予約できる、女性のためのマネーセミナーです!資産運用に興味を持ったなら、ぜひ一度参加してみましょう!

 

 

資産運用の事を学びたいけど時間がない。面談やセミナーに出るのは気が引ける・・・

そんな時はココ!オンラインセミナーも開催中です!

 

堅実派のあなたはまずこれ!あなたに合った生命保険や医療保険、プロに相談してみませんか?あなたのライフプランにあった保険運用を相談できます!

 

【たった55分で不動産投資の要点が理解できる55分講座】

不動産投資、聞いたことはあるけどよく分からない・・・そんな不安を一発で解決!

 

保険には入っているけど、内容はこれで本当に良いのか不安・・・なら、他の人の意見も聞いてみましょう。そのうえで「今の」自分にあった保険をしっかり選びましょう!